IRR (Internal Rate of Return) — это внутренняя норма доходности инвестиционного проекта, выраженная в процентах. Проще говоря, IRR — это та ставка дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость (NPV) проекта становится равной нулю. В девелопменте этот показатель используется как один из ключевых критериев для оценки привлекательности инвестиций: чем выше IRR, тем потенциально выгоднее проект.

Для застройщиков IRR особенно важен в проектном финансировании, когда необходимо принять решение о вложениях в объект недвижимости, его реконструкции или расширении.

‍

Где применяется IRR и зачем она бизнесу

Внутренняя норма доходности применяется в следующих случаях:

  • оценка рентабельности инвестиционного проекта (жилые, коммерческие, инфраструктурные объекты).
  • сравнение альтернативных проектов при ограниченном бюджете.
  • оценка эффективности будущих денежных потоков.
  • внутренний контроль бизнес-планов на этапе принятия инвестиционного решения.

IRR — это один из стандартов в финансовом моделировании для девелоперов, особенно при работе с внешними инвесторами, банками и фондами.

‍

Как рассчитывается IRR: формула и пример

Формула IRR основана на уравнении:

NPV = ∑(CFt / (1 + IRR)^t) = 0,

где:

CFt — денежный поток в период t,

IRR — искомая внутренняя норма доходности,

t — номер периода (обычно в годах).

Так как аналитическое решение уравнения невозможно, расчет IRR обычно осуществляется с помощью финансовых калькуляторов или Excel-функции =IRR() на основе ряда денежных потоков.

Пример:

Инвестор вкладывает 10 млн ₽ и ожидает следующие годовые возвраты: 4 млн ₽, 5 млн ₽ и 3 млн ₽. В Excel, подставив поток: -10, 4, 5, 3 — получаем IRR ≈ 10,4%.

‍

Плюсы и ограничения использования IRR

Преимущества IRR:

  • Понятный и наглядный для сравнения различных проектов.
  • Учитывает временную стоимость денег.
  • Не требует задания конкретной ставки дисконтирования, как в случае NPV.

Ограничения:

  • При нестандартных денежных потоках (с чередованием положительных и отрицательных значений) IRR может давать несколько решений.
  • Не учитывает абсолютную величину прибыли, только относительную рентабельность.
  • Может вводить в заблуждение, если сравниваются проекты с разным сроком реализации или масштабом вложений.

IRR — это важный инструмент для девелопера при оценке эффективности инвестиций. Однако для комплексного анализа его всегда следует дополнять другими метриками, такими как NPV и срок окупаемости.